離婚やローン滞納で
売却検討中の方へ

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離婚がきっかけの
不動産売却
検討している方へ

離婚がきっかけの不動産売却や、ローン滞納によりやむなく引っ越しが必要になるなど、不動産を手放す事情は人それぞれです。できるだけ早く不動産を売却して、現金化したいと考えている人も少なくないのではないでしょうか。

ここでは、離婚やローン滞納による不動産売却を検討している方向けに、財産分与や任意売却についてご紹介します。気になることがあれば、不動産の仲介売却に強みのある株式会社いえすまいへお気軽にご相談ください。

離婚によるお住まいの売却は事前にご相談ください

離婚によるお住まいの売却は事前にご相談ください

離婚がきっかけでお住まいの売却を検討している方の中には、「新しい住まいが決まってから」「住宅ローンを返済してから」と考えている方はたくさんいます。しかし、実際には住みながら売りに出している物件がほとんどで、成約後すぐに退去を迫られることもありません。

婚姻中に財産を移転すると贈与とみなされ、納税義務が発生することもあります。離婚がきっかけの不動産売却は、財産分与やローン返済などの複雑な手続きも増えるため、早めに不動産会社へ相談しておくと安心です。

売却理由はすべてを公開する必要はありません

売却理由はすべてを公開する必要はありません

離婚やローン滞納による売却理由はネガティブなイメージが付くこともあり、できれば隠したいと考えるケースもあるでしょう。しかし、不動産の購入を検討している方の多くは「売却理由」が気になるものです。

不動産の売却理由は例外を除きすべてを伝える必要はなく、やんわりと包んだ内容で売りに出しても問題はありません。販売活動により売却の事実が近隣の住民にも知られるため、当社ではプライバシーに配慮した販売活動を行っています。

離婚による財産分与について

離婚による財産分与について

夫婦が離婚する際はさまざまな手続きが発生し、その中に不動産の財産分与も含まれます。財産分与は夫婦が婚姻期間中に協力して築いた資産を離婚時に分け合うことで、夫婦に共有の財産がある限り、離婚時に分け合う必要がある手続きです。

分与の対象となる財産には、預貯金や家財・家具のほか、夫婦で所有する土地や不動産、住宅ローンも含まれます。不動産や土地、住宅ローンの分与方法には、いくつかの種類があり、離婚のケースに応じて異なるため、よく理解しておきましょう。

財産分与の種類
清算的財産分与
もっとも一般的な分与方法で、婚姻中に築いた財産をそれぞれの貢献度に応じて分配します。専業主婦(夫)などで一方に収入がなかった場合でも、家事労働という形で貢献しているため、財産分与を受けることができます。
扶養的財産分与
離婚後にどちらかが経済面での余裕がなく、生活に困窮することが見込まれる場合、余裕のある方が相手に生活費を一定期間支払う方法です。具体的には、病気で働けない、高齢で働く先が見つかりにくいなどの状況があげられます。
慰謝料的財産分与
不倫やDVなど離婚の原因を作ったほうが、慰謝料の意味を含めて行う分与方法です。慰謝料は精神的苦痛を受けたことに対し請求する金銭のことで、慰謝料的財産分与は金銭以外の不動産や株式などでも支払うことができます。

不動産の名義人でなければ売却できない

不動産の名義人でなければ売却できない

不動産(土地、戸建て、マンションなど)の売却は、原則として名義人でなければ売却することができません。不動産の名義人が夫の単独名義である場合、夫婦であっても妻の独断で売却することはできず、共有名義の場合も共同でなければ売却することができないのです。

そのため、離婚することが決まれば、不動産の売却権利が誰にあるのか、名義人を確認する必要があります。名義人が分からない場合は、登記情報や不動産を購入した際の不動産売買契約書などを確認しましょう。

住宅ローンの返済が
難しくなってきた方へ

住宅ローンが残った家を売る場合

住宅ローンの返済計画表等で
ローン残積を確認

多くの方が住宅ローンを利用してお住まいを購入されますが、原則として不動産は住宅ローンが残ったまま売却はできません。まずは、現段階でどれくらいの住宅ローンが残っているのか確認してみましょう。

売却の必要経費を考慮して
販売価格を設定

不動産の売却には、物件の購入と同じように手数料や書類発行費などの「諸費用」がかかります。主に必要なのは仲介手数料と司法書士費用(抵当権抹消費用)です。これらの費用の支払いを考慮した販売価格を設定しておくと、後に慌てて費用を捻出する必要がなくなります。

購入希望者が現れたら売買契約を結ぶ

購入希望者が現れると売買契約へと進みますが、契約時の証として購入希望者より売買価格の1割ほどを手付金として受け取ります。そのまま不動産会社へ仲介手数料の半額ほどの支払いを行います。不動産会社によっては、契約成立時に仲介手数料の半額を支払いますが、買主様より受け取る手付金で支払う場合は、事前の準備は不要です。

引き渡しの準備(荷物の撤去)

売買契約が成約したら、購入者へ引き渡す準備をしましょう。引き渡しは原則として、お住まいの荷物をすべて撤去する必要があります。不用品の回収などの業者は不動産会社から紹介してもらえることもあるため、気軽に相談してみましょう。

最終の取引
(金銭の授受・物件の引き渡し)

荷物の撤去が完了したら、最終取引に向けて引き渡し日の調整を行います。日程が決まれば住宅ローンの完済手続き(抵当権抹消手続き)を行い、物件を引き渡せば売却完了です。銀行によっては完済手続きに2~3週間ほどかかるため、なるべく早めに引き渡し日の調整をしておきましょう。

理想の流れでローンの返済が
困難なときは…?

理想の流れでローンの返済が困難なときは…?

やむを得ない事情で住宅ローンの支払いを滞納するとお住まいが競売にかけられる場合があり、さまざまな不利益を被ることがあります。そうなる前に、不動産会社を介した一般市場で売却する「任意売却」という手続きがおすすめです。

本来であれば、住宅の価格よりも住宅ローンが多い場合(オーバーローン)は、任意での売却はできません。そのため、不動産会社など専門業者が債権者と交渉して、抵当権を外す必要があります。任意売却は競売よりも有利な価格で不動産を売却できるため、債権者・債務者の双方にメリットのある売却方法なのです。

デメリットの多い競売がはじまる前に
早めのご相談を!

住宅ローンの返済を滞納していると、お住まいが強制的に売り出される「競売」にかけられます。競売は売却価格や引っ越しのスケジュールといった条件の融通が利かないうえに、競売情報が公開されるなどプライバシーも配慮してもらえません。売却した時に発生する利益も自由に使うことはできず、すべてをローン返済に充てられます。引っ越しの費用を捻出できず新しい生活の見通しが悪くなるため、ローン返済が難しくなってきたら競売がはじまる前に「任意売却」でお住まいを売却するようにしましょう。

任意売却できる期間は
決まっています

滞納の時期 状況 任意売却の可否
ローン滞納前 何とか住宅ローンの返済はできているものの、生活が苦しくなってきた。
ローン滞納3ヶ月以内 ローン滞納により、金融機関から督促状や一括弁済通知が届くようになる。早めに対策しないと競売にかけられてしまう。
ローン滞納4か月以内 不動産の競売を開始する通知が届く。そのままにしていると通知から4~5ヶ月ほどで競売がはじまる。
ローン滞納5か月まで以上 競売が目前に迫っている。裁判所の執行官や不動産関係者が訪れ、家の写真を撮影したり調査が行われたりする。
それ以降 競売がはじまり、売れてしまうと強制撤去を迫られる。競売がはじまると任意売却はできない。 不可

当社はリースバックを
お勧めしていません

当社はリースバックをお勧めしていません

不動産を購入したものの、住宅ローンの支払いが厳しく「リースバック」を検討している方も多いのではないでしょうか。リースバックはお住まいを売却した後も、不動産会社へ賃料を支払うことでそのまま住み続けられるというシステムです。しかし、売却金額は相場よりも低くなることや、所有していない不動産へ割高な賃料を支払って住み続けることになるなどの点を考慮すると、ほとんどのケースで「最善の策」とは言い難いでしょう。当社では、お客様にとってメリットの大きい方法での売却を提案しています。住宅ローンの支払いでお困りの場合はお気軽にご相談ください。

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