【堺市編】相続不動産を満足のいく価格で売却できた事例

堺市において、「相続不動産を満足のいく価格で売却」できるまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は堺市にお住まいの50代D様です。
お父様が亡くなり、堺市内にあるご実家を相続することになりました。

ご自身はすでに持ち家があり、実家に戻る予定はないため売却を考えていましたが、急いで現金化する必要もありませんでした。

「いつ売るのが一番得なのか？」「まだ荷物も残っているし、焦って安く買い叩かれるのは嫌だ」そう考えたD様は、まずは適切な売却のタイミングや相場を知るために、地元の不動産会社に相談することにしました。

D様は市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で、

という点に魅力を感じ、「いえすまい」に相談することに決めました。

D様は「急いでいないので、いい時期に売りたい」とお考えでしたが、具体的に「いつ」が良いのかは漠然としていました。

そこで弊社は、相続不動産において利益を最大化するための「2つの重要なタイミング」についてお伝えしました。

1．相続不動産の重要なタイミング

①　税制上のリミット

まずお伝えしたのが、「空き家の3,000万円特別控除」の適用期限です。
相続した家を売却して利益が出た場合、通常は約20%の税金（譲渡所得税）がかかりますが、一定の要件を満たして売却すれば、利益から3,000万円まで控除できる特例があります。

この特例を使うには、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却（引き渡し）を完了させる必要があります。
「まだ時間がある」と思って放置し、この期限を過ぎてしまうと、数百万円単位で手取り額が減る可能性があるため、D様には「期限内での売却」を強く推奨しました。

②　市場価格が高まるタイミング

次に、堺市エリアの需給バランスを見極めた「売り出し時期」の選定です。
不動産には人が動きやすい「繁忙期（1月～3月、9月～11月）」があります。
しかし、単に繁忙期に出せば良いわけではありません。

D様のご実家の周辺の競合物件の売り出し状況を調査したところ、似たような条件の物件が少なく、売りに出せば希少性が高まるタイミングであることが分かりました。

2．「結果」

弊社は「今なら競合が少なく、探している買主様の目に留まりやすい。強気の価格設定でも勝負できる」と判断し、D様に今のタイミングでの売却を提案しました。

D様は弊社の提案を受け入れ、特例の期限にも余裕があるこのタイミングでの売却を決断されました。

また、売却前に建物内の荷物を撤去し、購入希望者が生活をイメージしやすい状態にしたことも功を奏し、売り出しから早期に購入希望者が現れ、相場よりも高い価格での成約に至りました。

D様からは「税金の期限のことも知らなかったので、プロに相談して本当によかった。
タイミングを見極めるだけでこんなに結果が変わるとは驚きです。」と、
大変お喜びいただけました。

2. 堺市にお住まいのF様が、「相続した実家を希望価格により近い価格で売却できた事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は堺市にお住まいの60代F様です。
数年前にお父様が亡くなり、先日ついにお母様も亡くなられたため、ご実家を相続されました。

F様はすでにマイホームをお持ちで、ご実家に住む予定はなく、売却を検討しています。
しかし、ご実家は築50年を超える建物であるため、「古くて買い手がつかないのではないか」「二束三文で買い叩かれるのではないか」と不安を抱えていらっしゃいました。

「両親が大切にしてきた家なので、その価値を分かってくれる方に、できるだけ高く譲りたい」そう考えたF様は、売却活動に力を入れている地元の不動産会社を探し始めました。

F様は市内の不動産会社をインターネットで探し、いくつかのサイトを比較検討した結果、

上記2点で自身の抱える問題をスムーズに解決してくれそうと感じた「いえすまい」に行ってみることにしました。

F様は当初、「古い家だから、なかなか売れないのでは？」「なにか手を加えた方がいいのでは？」と心配されていました。

しかし、弊社は「まずは今のままで『見せ方』と『広め方』を工夫して、より多くの購入希望者を集めることが先決です」とご提案しました。

1．購入希望者を集める工夫

①　購入希望者が集まりやすい「露出の最大化」

不動産を高く、早く売却するために最も重要なのは、できるだけ多くの購入希望者の目に触れる状態をつくることです。
いくら魅力的な物件であっても、そもそも「存在を知られていない」状態では問い合わせすら入りません。

しかし、不動産会社によっては掲載先が限られていたり、営業担当の手間を省くために最小限のポータルサイトしか利用していないケースも珍しくありません。

また、掲載写真が古いまま更新されていなかったり、情報が簡素で魅力が十分伝わらないままといった、機会損失につながる対応をしている会社もあります。

複数の大手ポータルサイトに加え、自社ホームページやSNS、地域ネットワークなど、考えられる限りの媒体を活用し、物件の露出を最大限に高めることが理想です。

②　第一印象を良くする「写真と情報の質」

近年は、不動産探しの多くはインターネット上で行われており、ユーザーが最初に目にするのは「写真」です。

物件ページを開くかどうかを決める段階で、ほとんどの人が写真の印象だけで判断していると言っても過言ではありません。

そのため、暗く写ってしまった写真や、生活感が強く散らかった室内の写真では、そもそも物件を検討対象にすらしてもらえないことが多いです。
本来、写真は物件の魅力を引き立てる最も強力なツールです。

例えば、部屋が広く見える撮影角度、自然光が最も入る時間帯、家具や小物を適切に整えた状態など、プロの視点で工夫することで、同じ部屋でも受ける印象は大きく変わります。
質の高い写真と丁寧な説明文は、物件の第一印象を大きく左右し、問い合わせや内見数を増やすためのカギとなります。

弊社はF様にご協力いただき、内覧（内見）の前に不要な家財道具を片付けていただくことで、購入希望者が「自分たちの新生活」をイメージしやすい空間を作りました。

これらの戦略が功を奏し、売り出し開始直後から問い合わせが殺到しました。
週末には複数の購入希望者が内覧に訪れ、その中には「古い雰囲気を活かしてリノベーションしたい」という若いご夫婦もいらっしゃいました。

結果として、複数の購入希望者から申し込みが入る人気物件となり、価格交渉で下げることなく、F様の希望に近い価格での売却が成立しました。

F様からは「こんなに多くの人が見に来てくれるとは思わなかった。アドバイス通り、変にリフォームせず、プロの販売力に任せて正解でした」と、大変ご満足いただけました。

3. 堺市にお住まいのA様が、「相続した実家をリフォームしてから売却するか検討した事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は堺市にお住まいの60代A様です。
お母様が亡くなられ、ご実家を相続することになりましたが、建物は築年数が古く、内装や設備には経年劣化による傷みが見られました。

A様は「壁紙も汚れているし、お風呂も古い。数百万円かけてきれいにリフォームしないと売れないのではないか」と悩んでいました。

しかし、リフォーム費用を捻出する余裕はなく、売れる保証もないままお金をかけることにも不安を感じていました。

まずは「この状態で売れるのか、リフォームすべきか」を判断してもらうため、地元の不動産会社に相談することにしました。

A様は「きれいにしないと買主が見つからない」と思っています。
しかし、リフォームをしたからといって必ずしも売れるわけではありません。

また、売れたとしても、売却益からリフォーム費用を改修できなかった場合は、損をすることもあります。

1. リフォームしてから売却するリスク

「現状のまま」の方が良いのか 良かれと思って売主様がリフォームを行っても、それが必ずしも「高く売れる」や「早く売れる」につながるとは限りません。

むしろ以下のリスクから、現状のままの方がメリットが大きいケースが多いのです。

〈リフォームして売却するリスク〉

2.「結果」

弊社は、無理に費用をかけず、残置物（家財道具）の撤去と清掃のみを行い、「リノベーション素材」として売り出す戦略を立てました。

弊社のアドバイス通り、A様はリフォームを行わず、不用品の処分だけを行って売り出しました。
すると、「立地が良いので、建物は自分でフルリノベーションしたい」という買主様がすぐに現れました。

買主様は「解体費用やリフォーム費用がかかっていない分、物件価格が相場通りで助かる」と納得され、スムーズに成約に至りました。

A様はリフォーム費用という数百万円のリスクを負うことなく、想定していた通りの価格で売却でき、「プロに止められてよかった。あのままリフォームしていたら大赤字だったかもしれない」と、大変安堵されていました。