【堺市編】旧耐震基準の相続不動産を売却できた事例

堺市において、「旧耐震基準の相続不動産を売却する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は大阪市にお住まいの50代、K様です。
お父様が亡くなり、昨年、堺市北区にある実家を相続されました。
K様はすでに大阪市内にご自宅を購入されており、実家へ戻る予定はありません。

売却を考えて調べていると、古い家は耐震基準が今と違うため、売りにくいという情報を目にしました。

登記簿を確認したところ、建物が建てられたのは昭和56年8月でした。

自分の実家が旧耐震性の可能性が高いと考え、その場合は売却できないのではないかと思い、まずは不動産会社へ相談しようとしました。

K様は旧耐震性物件に詳しそうな堺市の不動産会社を探しました。

インターネットで複数の会社を比較した結果、

上記２点を決め手に、いえすまいへ相談することにしました。

弊社では、旧耐震基準の住宅でも売却できる可能性があることをご説明しました。

そのうえで、売却方法や価格設定を検討するため、まずK様のご実家が旧耐震基準に該当するのかを確認し、その結果を踏まえて売り出し価格をご提案しました。

1.建築確認台帳を確認

K様のご実家は、旧耐震基準の住宅にあたることが分かりました。

旧耐震基準か新耐震基準かは「建物が完成した日」ではなく「建築確認を受けた日」で決まります。

K様のご実家は登記簿上の建築が昭和56年8月でしたが、確認を受けた時期が分かる書類は手元にありません。

そこで弊社では建築確認台帳の記載事項証明を取得することをご提案し、確認したところ、建築確認を受けたのは昭和56年3月でした。

<旧耐震基準と新耐震基準の主な違い>

※表は左右にスクロールして確認することができます。

2.３つの選択肢をご提示

旧耐震基準の住宅は購入を検討される層が限られます。

しかし、価格が土地の相場に見合っていれば、建物ではなく土地として評価して購入されるケースはあります。

弊社では、査定額を「目標価格」「査定価格」「妥協価格」の3つに分けてご提示しました。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

以下が価格の目安です。

K様のご実家についても3つの価格をお示ししたうえで、旧耐震基準であることを踏まえるとどの価格帯なら買主が見つかる見込みがあるのかをご説明しました。

3.結果

K様は、できるだけ早く手放したいというお考えから、妥協価格での売り出しを選択されました。

旧耐震基準であることを先にお伝えしていたため、購入を検討される方も資金計画を立てたうえで商談を進められています。

結果として、土地の広さを評価された方と1,280万円で成約しました。

K様からは「旧耐震だと売れないと思い込んでいましたが、価格の選択肢を示してもらえたので、迷わず決められました」とのお言葉をいただきました。

2.和歌山市にお住まいのT様が、「相続した実家を耐震改修なしで売却できた事例」

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お客様は和歌山市にお住まいの60代、T様です。
お母様が亡くなり、一昨年、堺市中区にある実家を相続されました。
実家は昭和54年に建てられた旧耐震基準の住宅で、お母様が亡くなるまで一人で暮らしていた家です。

相続してからは空き家のままですが、「旧耐震の家は耐震改修をしないと売れない」と聞き、改修すべきか、いっそ解体して更地にすべきかを迷っておられました。
ただし、どちらを選んでもまとまった費用を先に負担することになるため、判断がつきません。

そこで、どちらを選ぶべきかを相談するため、不動産会社を訪れることにしました。

T様は費用の負担に知見がありそうな、堺市の不動産会社を探しました。

その中で、

といった点が自身の問題解決につながると思い、いえすまいへ相談することにしました。

T様は耐震改修か解体のどちらかを選ばなければならないと考え、費用の負担を前に判断がつかずにいました。
そこで弊社では、耐震改修と解体に加えて、ふたつの選択肢よりも費用負担を抑えられる「現況のまま売り出す」という3つ目の選択肢をご提示しました。

1.それぞれの売却方法にかかる費用負担について比較する

耐震改修も解体も、費用はすべてT様のご負担となります。

一方で、現況のまま古家付きの土地として売り出せば、費用を先に負担せずに売却を進められます。
そこで弊社では、3つの方法（耐震工事・解体・現況）それぞれについて、かかる費用と見込まれる売却価格を並べてご提示しました。

<手元に残る金額を比較>

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※費用と価格は堺市内の相場をもとにした目安です。建物の状態や土地の広さにより、どの方法が有利かは変わります。

金額だけで見れば、解体して更地にする方法が最も多く手元に残ります。

ただし更地にすると住宅用地の特例が外れ、建物がある状態に比べて固定資産税の負担が増えるため、売却が長引くほど手元に残る額は目減りしていきます。

一方、現況のまま売り出せば費用の支出がなく、住宅用地の特例が適用されたままです。

その中では、費用負担が最も少ないと考えられる「現況のまま売り出す」方法をご提案し、T様にもご納得いただけました。

2.結果

T様は費用を先に負担せずに進められる「現況のまま古家付きの土地として売却する」方法を選択されました。
引き渡し後に建物を取り壊す前提で購入を希望される方が見つかり、1,180万円で成約しています。

T様からは「改修か解体かの二択しかないと思い込んでいましたが、新しい選択肢を提示していただき、現況のままで負担が少なく売却できて良かったです」とのお言葉をいただきました。

3.堺市にお住まいのN様が、「買主が見つからないと思っていた旧耐震マンションを売却できた事例」

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お客様は堺市南区にお住まいの60代、N様です。
お父様が亡くなり、3年前に堺市堺区にある分譲マンションを相続されました。
築48年の旧耐震基準の建物で、N様自身が住む予定はありません。
売却しようと考えたものの、旧耐震のマンションは住宅ローンが使えないという話を耳にしました。

買主が住宅ローンを組めないのであれば、そもそも購入できる買い手が見つからないのではないかと考えています。

一方で、管理費と修繕積立金の負担は毎月続いており、早く手放したいという気持ちもありました。
そこで、費用の負担が続く前に売却を進めたいと考え、不動産会社を訪れることにしました。

N様は買主が限られる物件でも、早期に買い手を見つけられそうな堺市の不動産会社を探しました。

その中で、

という点が売却の可能性につながると感じ、いえすまいへ相談することにしました。

N様は早期に売却をして負担を早く軽減したいと考えていましたが、買い手が見つからないのではないかと思われていました。

そこで弊社では、これまでの実績の中で、旧耐震性のマンションをどのような方が購入されていたのかをご説明し、そういった層の買い手を早急に見つけるための売り方のご提案しました。

1.旧耐震のマンションでも売却できる

旧耐震のマンションは金融機関の融資が付きにくく買主が限られますが、購入される方はいます。

よくあるケースとしては、

などが検討されていることが多くあります。

2.早く売るために必要なこと

買主が限られるからこそ、検討していただける方に物件情報を確実に届ける必要があります。

そこでN様には、修繕積立金の積み立て状況、大規模修繕の実施履歴、耐震診断の有無を管理組合へご確認いただき、販売資料にまとめました。

あわせて、過去に一部リフォームが行われていて室内がきれいだったため、明るく見える角度から写真を撮影するなど、印象がよくなるよう工夫しています。

さらに、不動産会社どうしが物件情報を共有する「レインズ」に登録し、他社が抱える購入希望者にも紹介していただける状態にしました。

3.「結果」

N様は資料を整え、室内や設備がきれいに見える状態で写真を撮影したうえで売り出すことを選択されました。

管理状況が分かる資料と室内の写真をご覧になった方から、レインズを通じて他社経由でお問い合わせがあり、売り出しから約4か月で980万円の成約に至っています。

N様からは「誰も買わないと思い込んでいましたが、写真の撮り方など売り方を工夫することで売却できて良かったです。想定よりも早くに毎月の支払から解放されて、ホッとしています。」との言葉をいただきました。