【堺市編】住宅ローンが残る相続不動産を売却できた事例

堺市において、「住宅ローンが残る相続不動産を売却」できるまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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お客様は堺市中区にお住まいの40代のT様です。

お父様が亡くなり、堺市北区にあるご実家をお母様と相続されることになりました。お母様はお一人で住み続けることが難しく、T様のお住まいの近くへ移られる予定のため、ご実家は売却する方針です。

ご実家は18年前にお父様が住宅ローンを組んで建てられたもので、返済が約720万円残っています。お父様の口座が凍結されて引き落としが止まり、金融機関から今後の返済について連絡が届きました。

「父のローンが残ったままの実家は、どう手続きすれば売れるのか」と不安になったT様は、まずは不動産会社に相談することにしました。

T様は、ローンの手続きが済んでいない家でも売却相談できる会社を探し、インターネットで堺市の不動産会社を比較検討されました。

その中で

という2点が決め手となり、手続きの順番から売却までまとめて任せられそうだと感じ、いえすまいに相談することにしました。

T様から「父のローンが残っている実家は、どのような手続きをすれば売れるのでしょうか」とご相談がありました。

そこで弊社は、まず団体信用生命保険の加入の有無を確認したうえで、売却までの手順をご説明しました。

1.団体信用生命保険に加入していれば、残債は保険金で完済される

団体信用生命保険（団信）に加入していれば、住宅ローンの残債は保険金で完済されるため、お母様やT様が返済を引き継ぐことはありません。

団信とは、住宅ローンの名義人が亡くなったときに、保険金で残債（ローンの残り）が返済される保険です。多くの金融機関では借入時の加入が条件になっていますが、加入が任意の商品もあるため、まず借入先の金融機関で加入の有無を確認します。

保険金が支払われるまでの間の返済の扱いや、死亡後に支払った返済金の精算方法は、金融機関や団信の契約内容によって異なります。

2.完済後、売却までの流れ

完済されても登記簿上の抵当権（ていとうけん：金融機関がローンの担保として不動産に設定する権利）は自動では消えないため、相続登記とあわせて抹消登記を済ませてから売り出します。

【完済後の売却までの流れ】

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3.「結果」

ご実家の売却は、団信による完済、相続登記と抵当権抹消登記、販売活動の順に進め、ご相談から約6か月で引き渡しまで完了しました。

お父様は団信に加入されており、請求から約1か月半で残債が保険金で完済されました。相続登記と抵当権抹消登記は、弊社がご紹介した司法書士が同じ日に申請しています。売り出しからは約3か月で、3,180万円で成約しました。

T様からは「何から手を付ければよいのか分かりませんでしたが、保険の確認から売却までの順番を示してもらえたので、迷わず進められました」とのお言葉をいただきました。

2.京都市にお住まいのK様が、「団信のないローンを、マンションの売却代金で一括返済できた事例」

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お客様は京都市にお住まいの60代のK様です。

お兄様が亡くなり、堺市南区にある分譲マンションを相続されることになりました。お兄様は独身でお子様がおらず、ご両親や祖父母などの直系尊属もすでに他界しています。ほかに兄弟姉妹もいないため、相続人は妹であるK様お一人です。

マンションは22年前にお兄様が中古で購入されたもので、団信に加入していない住宅ローンが約540万円残っています。口座凍結後はK様が金融機関の案内に従って毎月の返済を続けていますが、退職後の生活もあり、この先も続けることは考えていません。

「兄のローンを先に自分の貯金で完済しないと、売れないのではないか」と不安になったK様は、不動産会社に相談することにしました。

K様は、ローンが残る物件の売却について具体的に書いている会社を探し、インターネットで堺市の不動産会社を比較検討されました。

その中で

という2点が決め手となり、先に完済しなくても売れる見通しを示してもらえそうだと感じ、いえすまいに相談することにしました。

K様から「兄のローンが残ったマンションは、私が完済しないと売れないのでしょうか」とご相談がありました。

そこで弊社は、残債の確認と、売却後に手元に残る金額の試算から始めることをご提案しました。

1.団信がなくても、売却代金で一括返済できる

団信のない住宅ローンの残債は相続人が引き継ぎますが、売却代金が諸費用を差し引いても残債を上回っていれば、引き渡し日に売却代金で一括返済し、同時に抵当権を抹消して売却できます。

ご自身の資金で先に完済しておく必要はありません。

引き渡し日に、買主様からの代金の受け取り、残債の一括返済、抵当権抹消登記と所有権移転登記の申請をまとめて行います。

ただし、売却が完了するまでは毎月の返済を続ける必要があります。また、残債が売却見込み額を上回る場合は、以下いずれかの対応が必要になるため早めにご相談ください。

• 不足分を自己資金で補う
• 金融機関の同意を得て任意売却を検討する

2.手元に残る金額を3つの価格で試算

K様には金融機関で残高証明書を取得していただき、残債約540万円を確認しました。

弊社では「目標価格」「査定価格」「妥協価格」の3つの価格をご提示しているため、価格ごとに手元に残る金額を一覧にしました。

【3つの価格と手元に残る金額の試算】

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※諸費用は仲介手数料・登記費用・印紙税などの目安です。売却益が出た場合の譲渡所得税は含みません。

いずれの価格でも残債を上回り、自己資金を使わずに売却できる見込みです。

K様は、返済負担を長引かせたくないとのご意向から、査定価格で売り出すことを選ばれています。

3.「結果」

K様がご自身の貯金で先に完済する必要はなく、お兄様のローンは引き渡し日に売却代金で一括返済できました。
返済を続けて約520万円になっていた残債と諸費用を差し引いても、手元には約650万円が残っています。

販売活動を開始してから約2か月半で、1,230万円で成約し、ご相談から引き渡しまでは約5か月でした。

K様は「兄のローンを先に自分の貯金で返さないと売れないと思っていましたが、売却代金で返せたので、貯金に手を付けずに済みました」とお話しくださいました。

3.堺市西区にお住まいのY様が、「兄弟3人で引き継いだローンを実家を売却できた事例」

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お客様は堺市西区にお住まいの50代のY様です。

お父様が亡くなり、堺市東区にあるご実家を妹様、弟様と3人で相続されることになりました。お母様はすでに他界されています。

ご実家は27年前にお父様が購入されたもので、団信に加入していない住宅ローンが約380万円残っています。返済方法が兄弟の間で決まらないまま、長男であるY様が毎月約9万円の返済を立て替え続けています。

Y様と奈良県にお住まいの妹様は売却に前向きですが、東京都にお住まいの弟様は急いで売ることに慎重です。

「実家を売って、立て替えてきたローンを3人で清算したい」と考えたY様は、不動産会社に相談することにしました。

Y様は、売却とその後の清算まで相談できる会社を探し、インターネットで堺市の不動産会社を比較検討されました。
その中で

という2点が決め手となり、立て替えの期間を短くしながら兄弟の話し合いを進められそうだと感じ、いえすまいに相談することにしました。

Y様から「実家を売って、兄弟3人でローンを完済したいが可能か」とご相談がありました。

そこで弊社は、相続した住宅ローンの扱いをご説明したうえで、換価分割（かんかぶんかつ：相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法）をご提案しました。

1.相続人が複数ならローンは法定相続分で引き継ぐ

住宅ローンのような借入金は、原則として法定相続分（法律で定められた相続の割合）に応じて相続人それぞれが引き継ぐため、Y様が立て替えている分は本来3人で負担すべきものです。

Y様のケースでは、3人が3分の1ずつ返済義務を負っている状態です。

相続人の間で「誰が返す」と決めても、金融機関の承諾がなければ他の相続人の返済義務は消えません。この仕組みを弊社から3人にご説明し、立て替え分を売却代金から精算する方法があることをお伝えしました。

2.換価分割で清算するときの金額のイメージ

弊社の査定価格2,200万円をもとに、清算後に3人で分ける金額をお示ししました。

【換価分割で清算した場合のイメージ：査定価格2,200万円の場合】

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※諸費用は目安です。売却益が出た場合の譲渡所得税は含みません。

数字をご覧になった弟様も、売却が長引くほど利息などの持ち出しが増え、Y様の立て替えも続くことをご理解され、3人で話し合ったうえで、査定価格で売り出すことに同意されました。

3.「結果」

引き渡し日に残債約340万円を一括返済し、兄弟3人での清算も完了しました。
売却期間中の分も含めた立て替え分約135万円も売却代金からY様に戻っています。

ご相談から引き渡しまでは約5か月でした。

換価分割と立て替え分の精算は、弊社がご紹介した司法書士が遺産分割協議書に明記しました。
レインズ（不動産会社間で物件情報を共有するシステム）を通じた紹介もあり、販売活動を開始してから約2か月で、2,180万円で成約しています。

Y様は「実家を売ったお金で、立て替えてきた分まで3人で清算できました。負担が一人に偏らずに済み、ほっとしています」と話されていました。